Come valutare casa

Ok, ci siamo, avete letto il primo articolo di questa guida? Siete proprio sicuri? Se non lo avete letto e siete finiti direttamente qui, dovete subito “correre” a leggere il primo articolo per capire tutto il filo logico del processo.

Leggi il primo articolo come vendere casa, clicca qui.

Ok, ora avrai capito che la cosa più importante in assoluto prima di compiere qualsiasi passo è la motivazione.

Un motivo forte ti farà compiere i prossimi step nel modo giusto, un motivo debole ti renderà l’operazione complicata, una strada in salita ed il risultato finale potrebbe non essere ottimale per te.

Bene, ora sei pronto ad andare al secondo step, ovvero la valutazione del tuo immobile.

Valutazione della tua casa: le premesse

Voglio fare prima alcune giuste premesse per farti “entrare” nel ragionamento di cosa si intende per valutazione corretta dell’immobile.

Se vogliamo fare una giusta valutazione di un immobile dobbiamo conoscere tutti gli aspetti che in maniera diversa incidono sul valore dell’immobile.

Alcuni di questi aspetti o fattori sono visibili, tangibili e facilmente misurabili, altri invece non sono per nulla facilmente visibili e anzi richiedono approfondimenti tecnici specifici.

Facciamo un esempio di alcuni aspetti visibili che incidono sul valore di un immobile.

Valutazione della tua casa: fattori esterni

La posizione dell’immobile

La posizione dell’immobile si aggancia a tantissime variabili, ad esempio, i servizi alla comunità presenti nelle vicinanze, farmacie, scuole, ospedali, ecc. ma anche viste e panoramiche ma anche accessibilità e parcheggi ma anche silenziosità e salubrità dell’aria. 

Oltre a tutto questo anche la conoscenza del territorio specifico, cosa che solo un esperto immobiliare di zona sa e conosce.

Avrai già capito che anche con la perfetta geolocalizzazione dell’immobile, una corretta valutazione è impossibile, una valutazione approssimativa si ma non certamente quella corretta.

La valutazione approssimativa è molto pericolosa perché può portarti ad immaginarti un valore e quindi un prezzo di realizzo dalla vendita di fatto irrealizzabile e tutti i ragionamenti a valle diventano pericolosi errori. 

Esempio

Fai una valutazione online del tuo immobile e ottieni il valore di 200.000 €, diciamo che non hai mutui da estinguere ecc., hai necessità di una casa con una camera in più nella stessa zona di pari condizioni e ragioni pensando, dalla vendita di questa ottengo 200.000 € l’altra ne costa 250.000 €, faccio un mutuo di 50.000 € (sto facendo esempi semplici senza trattative e ribassi) ci siamo.Poi però vai sul mercato e il mercato ti dimostra il valore reale del tuo immobile in quanto non si trova nessun’acquirente disposto a pagarlo oltre 180.000 €. 

Ora puoi capire in che difficoltà ti trovi.

Valutazione della tua casa: fattori semi esterni

Il condominio e le parti comuni

Voglio chiamarli fattori semi esterni in quanto non sono completamente fuori dal “controllo” o dal “perimetro” dell’immobile oggetto di valutazione.

Di questi, si possono certamente avere molte più informazioni puntuali anche su sviluppi del prossimo futuro (pensiamo ad un condominio che abbia già deliberato e siano in corso concretamente dei lavori di efficientamento energetico, superbonus 110% o anche semplicemente ristrutturazioni o ripresa di parti comuni come scale, androni, facciate immobile, terrazzi, ecc.).

In sintesi tutto quello che è parti comuni (condominio, super condominio, strade consortili, ecc.) è misurabile e le informazioni sono accessibili e misurabili (sapendo dove cercare e come chiederle…).

Anche in questo caso voglio farti un esempio che mi capita spesso facendo quotidianamente valutazioni immobiliari.

Esempio

Nel nostro condominio abbiamo deliberato i lavori del Superbonus 110%, faremo un salto di minimo 2 classi energetiche, cappotto, ecc. ecc…quindi l’appartamento vale molto di più.

No, non è cosi, o meglio, la giusta affermazione è “varrà molto di più, se, se e se…”.

La valutazione corretta dell’immobile deve tenere in conto quello che il potenziale cliente oggi “vede e compra”.

Non è possibile valutare un immobile oggi con uno scenario ipotetico futuro, più o meno probabile, di addizioni.

Questo perché l’immobile lo vendi sul mercato oggi non tra 1 anno.

Se vogliamo essere precisi e dobbiamo esserlo, possiamo valutare due immobili, uno reale e concreto, quello allo stato attuale, ed uno ipotetico, diciamo quasi immaginario, in uno scenario futuro con tutte le addizioni che certamente influiranno positivamente sulla valutazione dell’immobile ma nel futuro, ovvero quando saranno realizzate, concluse, finite e rendicontate senza nessun tipo di rischio sanzionatorio o altro per il potenziale acquirente.

Quindi, anche in questo caso, hai già capito che tutte queste informazioni devono essere raccolte durante una completa intervista sul posto da un esperto immobiliare di zona altrimenti si rischia di valutare un immobile diverso in un futuro forse certo o forse no.

Valutazione della tua casa: fattori interni

Siamo finalmente arrivati al tuo immobile, voglio farti subito un esempio secco al volo.

Come pensi che un potenziale cliente compri il tuo immobile?

Facendo due click su un portale come per comprare un telefonino su Amazon?

No di certo, anzi, pensa che anche gli immobili in asta possono essere e si consiglia sempre di farlo, visionati con un sopralluogo in loco, figuriamoci quelli sul mercato.

Perché un potenziale cliente vorrà vedere il tuo immobile perima di fare qualsiasi tipo di offerta?

Semplicemente per fare lo stesso ragionamento, con parametri e attenzioni diverse, che fa il valutatore esperto nel valutare il tuo immobile.

Vorra capire quella casa luminosissima quanto è veramente luminosissima, vorrà quanto le finiture di pregio sono veramente di pregio, quanto il silenziosissimo condominio immerso nel verde è veramente silenzioso e quanto il verde è veramente verde…

Insomma colui che sarà disposto a comprare il tuo immobile lo vorrà vedere almeno una volta (spesso anche più di una) per essere sicuro del valore che lui gli attribuisce, mentre invece tu vorresti valutare l’immobile con tools online?

Non saranno i tools online a fare un offerta per il tuo immobile quindi capisci immediatamente l’importanza di un consulente immobiliare esperto di zona nel compiere una visita approfondita sul posto.

Bando alle chiacchere veniamo al dunque.

Misure, misure, misure e misure.

Non esiste valutazione di immobile senza avere misure quanto più precise dell’immobile stesso in ogni singola parte.

Ogni porzione di immobile, che sia garage, cantina, abitazione, balcone, pertinenze varie, dovrà avere una misura precisa di superficie.

Questa misura precisa di superficie dovrà poi essere moltiplicata per dei coefficienti specifici, previsti da norme specifiche e molto chiare per determinare la superficie commerciale dell’unità.

In un mercato, parlo di quello di Bologna e Provincia che conosco molto bene, dove 1 mq può valere di media dai 2.000 € ai 4.000 € capisci bene che se si sbaglia anche solo di 5 mq su una superficie di 100 mq è un attimo sbagliare per eccesso o per difetto (attenzione che potresti sbagliare anche per difetto…) di 15.000 € di media, una cosa non di poco conto che poi potresti portarti avanti e sommarla ad altri errori, esempio sui coefficienti di ponderazione o anche su aspetti intrinsechi che calcoli al tuo costo d’acquisto.

Quindi l’immobile si misura, senza un accurato rilievo, o almeno una buona approssimazione delle superfici si rischia di valutare una cosa diversa da quella reale.

Gli esperti diranno che gli immobili si comprano a corpo e non a misura.

Corretto ma state pur tranquilli che un calcolo di base sulle reali superfici moltiplicate per un valore base a mq in zona un potenziale acquirente lo farà di certo ed ecco che si innescano le prime offerte al ribasso.

Oggi il cliente medio, e ritengo giusto che sia cosi visti gli importi e l’importanza dell’oggetto che si acquista, è molto ma molto più informato di quello di un tempo, spesso è seguito da un suo consulente esperto di parte (anche noi facciamo questo servizio che prende il nome di property finder o consulente di parte) che queste cose le conosce e non solo queste.

A volte, nei miei frequenti incontri con proprietari di casa alla mia domanda generica “signore mi scusi quanto è la superficie del suo appartamento?” spesso la risposta è la seguente “quando l’abbiamo comprato ricordo dissero esattamente xx mq, oppure nel rogito c’è scritto che misura xx mq, e via cosi…”
Quindi sono dati che certamente si raccolgono nell’intervista ma che un valutatore immobiliare esperto sa che è obbligato a controllare e verificare.

Abbiamo finalmente le superfici corrette e ora?

A ora inizia il bello, ora guardiamo l’immobile con l’occhio attento dell’esperto da un lato e del cliente dall’altro. Ora l’immobile che per ognuno di noi è il più bello del mondo e il più straordinario, deve essere visto con occhio attento e critico esterno, ogni dettaglio, finitura, problema ma anche vantaggio (si pensi ad esempio ad un isolamento acustico interno realizzato dal proprietario all’acquisto) deve essere catalogato, approfondito, compreso, verificato se realizzato con procedure e materiali a regola d’arte, ecc.

Tutto questo un tools online non lo fa, ormai l’hai capito, forse non c’è neppure bisogno che te lo ricordi più, vero?

Valutazione della tua casa: lo strumento di valutazione professionale

Ma come???

Dopo che ci hai convinto a non utilizzare un tool, proprio tu e proprio ora per valutare professionalmente il nostro immobile, dici che userai un tool???
Mi sembra di sentirvi…(si scherza).

In realtà ni, nel senso che useremo uno strumento (noi abbiamo valutato tantissimi strumenti e nell’interesse di avere e di dare ai nostri clienti il miglior strumento professionale possibile, abbiamo scelto il nostro) ma questo strumento non è un semplice tool ma uno strumento in grado di raccogliere catalogare archiviare e comparare in pochi minuti moltissimi dati immobiliari specifici sulla base di filtri e indicazioni del “pilota esperto” ovvero d’esperto immobiliare che sa come usarlo.

Ciclicità, dinamicità della zona, andamento dei prezzi della zona, redditività a mq della zona, tagli degli immobili più richiesti ecc. ecc. sono alcuni di questi numerosi parametri (oltre a tutte le più puntuali caratteristiche dell’immobile oggetto di stima).

Ma ora, siete pronti, ora vi svelo il grande “peccato originale” che moltissimi proprietari ma anche diciamo addetti immobiliari alle prime armi fanno.

Ovvero quello di basare la valutazione sui prezzi degli immobili in pubblicità nella zona.

Il cosiddetto prezzo di pubblicità dell’immobile.

Questo è il dato, in assoluto, più sbagliato e più errato che possa esistere per fare una “valutazione immobiliare“.

Lo sai perchè?

Perché il prezzo a cui molte persone mettono in pubblicità il proprio immobile non è determinato secondo regole scientifiche e procedure normate ma spesso è creato dalle proprie aspettative, dai propri desideri, da ragionamenti del tipo “tanto a scendere si fa sempre in tempo” (questa è la frase in assoluto più sentita e più gettonata).

E quando questi errori sono ripetuti più e più volte, magari dalle stesse persone, su immobili della stessa “micro zona” sai cosa succede? Succede che hai un mercato di zona completamente falsato e “drogato” la condizione peggiore per chi compra e chi vende.

Chi compra rischierà di pagare l’immobile un prezzo molto più alto del suo valore, problema che in caso di rivendita a breve termine (diciamo successivi 5 – 10 anni) a prezzi reali di mercato, sarà un grosso problema (ecco perché farsi seguire da un esperto immobiliare di zona).

Chi vende rischierà di stare in vendita per mesi con un immobile fuori prezzo che continuerà a non essere venduto se non ad un prezzo ribassato, il cui ribasso è direttamente proporzionale al lungo periodo di presenza stagnante sul mercato (per presenza stagnante si intende un immobile che non genera interesse, ovvero richieste, ovvero visite).

Io uso distinguere, per esperienza, gli immobili in pubblicità dagli immobili in vendita, i primi sono immobili pubblicati, diciamo in vetrina ma non generano visite di potenziali acquirenti, i secondi sono immobili che generano interesse e visite (non necessariamente tantissime, ne basta una buona per venderlo…).

Quindi, ricapitolando, lo strumento che noi utilizziamo è in grado di calcolare il valore di stima dell’immobile (oggetto poi di adeguamenti) ma cosa ancora più importante, di fare due confronti fondamentali:

Prezzi del venduto

Il prezzo del venduto è il prezzo estratto dai rogiti di compravendita, quindi dato ufficiale per antonomasia.

Quel prezzo significa che quell’immobile ha incontrato un acquirente che alla fine ha pagato esattamente quell’importo per quel bene.

Questo è l’unico reale incontrovertibile prezzo da utilizzare per una comparazione immobiliare volta a determinare il valore di mercato di un immobile.

Lo strumento, con l’aiuto dell’analista esperto immobiliare che tara la forbice di data, dimensione, condizioni posizione degli immobili cosiddetti comparabili e presenta un confronto tra questi e la valutazione dell’immobile oggetto di stima.

Prezzi di pubblicità

Il prezzo di pubblicità è dato da quello che banalmente si vede online su siti specializzati e/o portali immobiliari per annunci di immobili simili (sempre per posizione, taglio, finiture, ecc.).

Questo è comunque un dato importantissimo che un bravo agente immobiliare sa come sfruttare e gestire ma in questo caso parliamo di commercializzazione, parliamo di marketing, parliamo di strategie di vendita NON di valore immobiliare.

Tutte le strategie professionali per vendere e per presentare l’immobile al meglio servono per posizionare l’immobile in maniera competitiva con i prezzi di pubblicità micro locali ma è un’area di lavoro, diciamo cosi, diversa, sempre gestita dall’esperto immobiliare di zona ma non è la valutazione dell’immobile.

Riepilogo conclusivo

informazioni, informazioni, informazioni, senza visita in loco, senza misure esatte e ponderazioni secondo norma, senza accesso agl’atti da parte di un tecnico abilitato in grado di esprimersi sulla regolarità edilizio, urbanistica, catastale dell’immobile, senza analisi dell’immobile, delle parti comuni e dei contesti condominiali, non è possibile effettuare una VALUTAZIONE IMMOBILIARE corretta.
Una stima approssimativa certamente ma se andare a rileggere sopra scoprirete il pericolo di un valore di stima approssimativo.